信貸寬松期，唯獨(dú)房地產(chǎn)領(lǐng)域在收緊，各種房地產(chǎn)金融管控政策紛至沓來(lái)。

最近銀保監(jiān)會(huì)又放了一個(gè)大招，通知決定對(duì)32個(gè)城市開(kāi)展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作，重罰讓資金違規(guī)流入樓市的金融機(jī)構(gòu)。

一劑猛藥剛放下去，沒(méi)多久重罰就來(lái)了，8月9日銀保監(jiān)會(huì)對(duì)中信開(kāi)出了一張2223萬(wàn)的天價(jià)罰單！

從年初開(kāi)始銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)上的罰單基本保持一月一單，罰款基本不超過(guò)百萬(wàn)，突然來(lái)了一單巨額罰款，直接刷新了今年以來(lái)銀保監(jiān)系統(tǒng)銀行類最高罰沒(méi)金額記錄。

中信涉及違規(guī)行為有13處，其中有兩條明確與房地產(chǎn)掛鉤：

1.以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；2.未將房地產(chǎn)企業(yè)貸款計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目。

單項(xiàng)具體罰款金額不得而知，但這兩項(xiàng)明顯在“重罰”的范圍內(nèi)。早在今年5月，銀保監(jiān)會(huì)就發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，附件里要求對(duì)銀行和信托這兩個(gè)給房地產(chǎn)“輸送資金”大戶存在的“亂象”進(jìn)行整頓。

7月底，全國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)上又明確提出，要保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。

整頓、加強(qiáng)...管理，可以看出剛開(kāi)始房地產(chǎn)金融管控措辭還是很緩和的，但效果不明顯，遠(yuǎn)不如“重罰”來(lái)的直接。

不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，信貸放水就要嚴(yán)防錢流入樓市。

貳

房企融資困難，購(gòu)房者買房也逐漸變難。

除了限購(gòu)限貸、打擊首付貸等措施，房貸利率在經(jīng)歷了連續(xù)數(shù)月的下滑之后開(kāi)始反彈。

從5月底開(kāi)始，南京、青島、合肥、南寧等城市房貸利率開(kāi)始上調(diào)，首套房上浮比例能達(dá)到20%，深圳、合肥直接停貸。

杭州從6月開(kāi)始，不少銀行也開(kāi)始紛紛上調(diào)房貸利率，但幅度與范圍較小，近日咨詢了幾家銀行，對(duì)方工作人員均表示杭州馬上又將迎來(lái)一輪調(diào)整期。

以剛剛登記結(jié)束的中梁云都匯為例，其合作的四家銀行，農(nóng)業(yè)銀行與杭州銀行之江某支行、建設(shè)銀行云棲小鎮(zhèn)支行，目前均執(zhí)行的是首套上浮8%、二套上浮10%，中國(guó)工商銀行之江某支行稍高，首套上浮10%，二套上浮15%。

工商銀行之江某支行業(yè)務(wù)經(jīng)理表示首套房貸利率7月份已經(jīng)調(diào)整過(guò)一次，且近期二套房貸利率還會(huì)再調(diào)整一次，具體幅度要等通知；

建設(shè)銀行云棲小鎮(zhèn)支行、農(nóng)業(yè)銀行以及杭州銀行之江某支行業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴我，房貸利率這幾天就會(huì)調(diào)整，建設(shè)銀行與農(nóng)業(yè)銀行預(yù)計(jì)調(diào)整后，首套最低上浮10%，二套最低上浮15%；杭州銀行首套預(yù)計(jì)會(huì)上調(diào)至10%，二套12-15%。

此外我還致電了秋實(shí)宸悅合作的工商銀行余杭某支行以及金地濱江萬(wàn)科悅虹灣合作的中國(guó)銀行蕭山某支行，也都得到了利率即將上調(diào)的回復(fù)。

而中梁云都匯這批房源的購(gòu)房者，大概率會(huì)以上漲后的房貸利率買房。

但是關(guān)于銀行額度各家答復(fù)不一，農(nóng)業(yè)銀行與工商銀行之江某支行表示目前額度緊張，放款速度較慢，而杭州銀行之江某支行與建設(shè)銀行云棲小鎮(zhèn)支行則表示貸款額度充足，資料準(zhǔn)備齊全，一般5-7天即可放款。

整體來(lái)說(shuō)額度沒(méi)有上半年那么寬松，且這次房貸利率上調(diào)完全是受政策調(diào)控，大致可以確定首套上浮底線為10%，二套為15%。（注：銀行貸款利率特并不是定值。貸款客戶的個(gè)人信用、貸款記錄、還貸能力和具體樓盤情況等因素都是個(gè)人貸款利率最終的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。）

叁

上半年房貸利率一度回歸基準(zhǔn)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是個(gè)不錯(cuò)的買房時(shí)機(jī)，以一套總價(jià)300萬(wàn)的房源為例，首付3成，貸款210萬(wàn)（假設(shè)選取商業(yè)貸款，還款方式為等額本息）。若按基準(zhǔn)率、貸款周期30年來(lái)計(jì)算，則還款總額約401萬(wàn)，月均還款約11145元；

若按目前杭州普遍基準(zhǔn)率上浮8%、貸款周期30年來(lái)計(jì)算，則還款總額約419萬(wàn)，月均還款約11650元；

若按基準(zhǔn)率上浮10%、貸款周期30年來(lái)計(jì)算，則還款總額約424萬(wàn)，月均還款約11779元。

相比之下，同總價(jià)的房源，上浮8%，還款總額要多18萬(wàn)，每月多還505元；上浮15%，還款總額要多23萬(wàn)，每月多還639元，踩錯(cuò)時(shí)間點(diǎn)，一輛車就沒(méi)了。

但這也怪不得購(gòu)房者，上半年的小陽(yáng)春以及“沁園”漲價(jià)事件，讓不少開(kāi)發(fā)商對(duì)突破限價(jià)抱有希望，一些樓盤遲遲不開(kāi)，一熬數(shù)月那是常有的事，近期開(kāi)盤的中梁云都匯與中海云宸就是典型案例。

眼看突破限價(jià)無(wú)望近期才索性一次性清倉(cāng)，但卻讓買房人錯(cuò)過(guò)了最佳買房時(shí)機(jī)，增加了購(gòu)房成本。

29城杠桿率及相關(guān)數(shù)據(jù)（圖源：第一財(cái)經(jīng)）

但從大環(huán)境來(lái)看卻有助于建立穩(wěn)定的市場(chǎng)，此前第一財(cái)經(jīng)社曾發(fā)布一份榜單——《中國(guó)主要城市居民資金杠桿率》，杭州住戶部門杠桿率達(dá)到103.2%，位列全國(guó)第一，居民資金杠桿率以136.7%位列全國(guó)第三。

杠桿率高，主要原因在于房?jī)r(jià)高、上漲快、居民投資氛圍濃厚，房貸利率上調(diào)可以抑制一部分購(gòu)買需求，促進(jìn)市場(chǎng)降溫，提前防范風(fēng)險(xiǎn)。