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3月17日、3月22日，北京連續(xù)發(fā)布限購政策。在新政調整下，一些已簽訂購房合同的購房者遇到了新問題，也引發(fā)了一些糾紛，其中最讓人糾結的是三類情形：首付比例提高，已簽訂合同的買方交不起首付款，哪些情形下解除合同不算違約？有市民準備賣房后再買房，在連續(xù)限購下，計劃泡湯，賣家拒絕出售怎么辦？繳稅條件調整，已經簽訂購房合同，但按新政又失去購房資質，這些合同怎么處理？

本報記者 趙麗

一覺醒來，自己所在城市出了限購令，在提高首付款金額、認房又認貸的情況下，北京的李先生需要額外再付賣方80多萬元首付款，才能買下這套還沒網簽的房子。因為突然增加的首付款超過支付能力，李先生不得不放棄購買，賣家則要求李先生承擔違約責任，已付的定金不予退還，這讓李先生傻了眼。

與此同時，北京市西城區(qū)一家房地產中介門店店長老王也陷入了焦慮，“自從新政發(fā)布到現(xiàn)在，不到兩天的時間，我們本月意向簽約或準備簽約的客戶中有30%表示要退單或違約，原因是湊不足首付款”。

3月17日，北京市樓市調控進一步升級，認房又認貸并且二套房首付提至60%，貸款年限縮短至25年。隨著“3·17”限貸加碼后，3月22日又出新政，60個月每個月都要有納稅記錄。北京連續(xù)出臺的政策被稱為“史上最嚴的樓市限購政策”。

3月24日，中國人民銀行出臺關于加強北京地區(qū)住房信貸業(yè)務風險管理的通知，對于離婚一年以內的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行。

相關的購房糾紛也一路隨行，用業(yè)內人士的話來說是“持續(xù)且高發(fā)”。因限購引發(fā)的購房糾紛，到底該怎樣解決？《法制日報》記者對此進行了采訪。

首付比例提高

買方湊不齊首付怎么辦

離網簽還有兩天時間，北京“3·17”新政讓坐在電腦前的李先生有些無力。此前，在支付了100萬元定金后，中介先給他們做房屋核定，約好網簽的時間是在3月21日。

李先生說，這次換房已經耗盡家庭的全部收入和存款，“現(xiàn)在我們再也沒辦法湊錢了”。

對此，業(yè)內人士表示，“認房認貸”嚴格了首套房認定標準，換房人群“先賣后買”也被界定為二套，首付預算的明顯增加可能帶來客戶購買力的相對減少。

“我該何去何從。”面對記者，李先生一臉愁容。

而在記者的走訪中，還有很多“李先生”在焦急等待北京執(zhí)行細則的出現(xiàn)，細則中每一個字甚至標點，都可能讓他們狂喜或痛哭。

北京市房地產業(yè)協(xié)會運營的微信公眾號“京房字”邀請擬定北京市房產新政的負責人對新政做了解讀，其中稱新政正式生效節(jié)點以網簽為準，沒有網簽的，就算簽了合同，也要執(zhí)行新政。

“如果之前已經做了網簽，應該可以按老方案執(zhí)行。但是如果辦理貸款的銀行有特殊要求，則按照銀行的要求來。”前述擬定北京市房產新政的負責人表示。

那么，如果沒錢湊首付，可以違約嗎？

“首先需要明確的是，兩種確定不能解除合同的情形。第一種，如果買賣合同當中約定了類似‘貸款不成應該一次性付款’的條款，買房人無權解除合同；第二種，需要明確雙方是否進行了網簽，新政對于3月17日之前就已經辦理網簽但是沒有辦理貸款手續(xù)的交易是否適用新政，需要等待進一步的細則出臺。如果銀行同意按照舊的貸款政策辦理，那么交易不受影響，買房人無權基于新政解除合同。”北京房產律師王樹德在接受《法制日報》記者采訪時分析說。

那么，已經簽約但是沒有辦理貸款的交易是否可以解除合同？對此，有業(yè)內人士將此類交易稱為“在途”交易。

王樹德說，最高人民法院在2011年印發(fā)的民事審判紀要中提到，“經審查，買房人確實因為貸款政策變化而不能辦理貸款的，可以解除合同”；北京市高級人民法院相關的會議紀要中也明確“房屋限購政策在性質上屬于公共政策的性質，確實會對房屋買賣合同能否履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房政策的實施導致買受人無法辦理過戶登記的，可以要求解除合同”。

即使如此，據(jù)業(yè)內人士反映，“在途”交易能否解除，還要看新政對合同的履行到底有多大影響？

“對合同影響的評估要對房屋的總價、買房人的收入、買房人的負債以及首付比例的增幅等綜合因素進行考量。比如說因為新政的出臺，買房人的首付比例僅僅從30%變成了35%，而買房人恰恰是登上富豪榜的人，那么很明顯，買房人要以新政出臺為由去解除合同明顯不會得到法律的支持。所以，如果新政對房屋買賣合同的履行確實造成了極大的困難，那么解除合同也符合立法的本意，但是如果影響并不是很明顯，買房人應該履行合同。如果要強制解約，買房人會因此承擔不利后果。”王樹德說。