倪鵬飛

每經(jīng)實習記者 張鐘尹 每經(jīng)編輯 陳星

隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入，北京等地樓市春節(jié)后持續(xù)出現(xiàn)成交量同比下跌情況，無論是新房市場還是二手房市場，2月上旬成交量均同比出現(xiàn)較大幅度下跌。業(yè)內(nèi)認為，北京房價目前已出現(xiàn)區(qū)域性松動跡象，隨著交易量的持續(xù)下挫，房價將迎來回落。

據(jù)中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《2017年1月中國大數(shù)據(jù)房價指數(shù)（BHPI）》顯示，多數(shù)樣本城市住房價格趨于平穩(wěn)，少部分樣本城市房價雖在上漲，但其漲勢已經(jīng)得到有效抑制。

針對目前樓市是否退熱、2017年房價是否下降以及樓市風險如何防范等問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。

倪鵬飛認為，2017年房價走勢將總體平穩(wěn)，個別月份、個別城市有可能出現(xiàn)下降。此外，今年樓市出現(xiàn)猛漲的概率比較小。

個別二線城市成“藍籌股”、“新大陸”

NBD：2016年合肥、武漢等城市房價漲的非常快，這些城市是條件成熟、具備上漲空間，還是虛高炒作？

倪鵬飛：我認為兩者因素都有，首先是這些二線城市基本面比較好：公共服務條件好，經(jīng)濟績效比較強勁。加上目前我國處在大城市化的階段，大城市人口限制松動的政策，導致大量的人口涌入，帶動了剛需，造成房價長期上漲預期。

另外，基本面比較好使得投資者和投機者認為這些城市未來有比較大的上升空間，相當于“藍籌股”、“新大陸”。去年合肥購房人群中，本地人與非合肥的本省人各占50%。

NBD：有媒體報道合肥二手房售價降幅較大，投資客急于出手，您如何解讀這樣的現(xiàn)象？

倪鵬飛：合肥的調(diào)控力度比較大。在土地層面，大大增加了土地供應，政府限購力度也比較大，可見其調(diào)控措施的含金量，這可能是房價出現(xiàn)下調(diào)的重要原因。

此外，真正的投資者和消費者目前應該是在觀望狀態(tài)，沒有較大的動靜，但一些投機者受到資金的壓力，急于出手。

NBD：春節(jié)過后，北京、上海兩地樓市均出現(xiàn)二手房交易數(shù)量下滑的現(xiàn)象，除去春節(jié)假日因素，這是否表明樓市調(diào)控政策初顯成效？

倪鵬飛：宏觀調(diào)控政策的實際效果開始顯現(xiàn)。

第一，調(diào)控政策起了作用，目前限購政策從嚴，政策也更加具體，投資者和投機者無法進行購買。

第二，2016年房地產(chǎn)銷售火爆，出現(xiàn)透支的現(xiàn)象，比如很多人本來準備2017年買房，但因為恐慌心理，2016年就買了。

第三，政策調(diào)整對預期產(chǎn)生影響，即使是真正的剛性需求也推遲和觀望了。

第四，由于前期銷售較好，開發(fā)商回款比較好，沒有資金壓力，不愿降價銷售。因此，總體上來看出現(xiàn)交易量的下跌情況。

NBD：您能否預測一下2017年的房價走勢？

倪鵬飛：在各級政府調(diào)控的努力下，房價走勢總體平穩(wěn)的概率比較大，個別2016年房價暴漲的二、三線城市可能要下降，但要防止大起大落的不確定風險。

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現(xiàn)在仍是對一二線城市征房地產(chǎn)稅最佳時機

NBD：中央經(jīng)濟工作會議明確提出房地產(chǎn)長效機制五大手段，其中房地產(chǎn)稅備受關(guān)注，您認為是否該推行房地產(chǎn)稅？為什么？

倪鵬飛：房地產(chǎn)稅推出是大勢所趨，也勢在必行，它具有多重作用，相當重要。僅從房地產(chǎn)角度來說，能夠抑制投資和投機，調(diào)整房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，同時也能夠促進公平，調(diào)整收入分配，也有利于改善城市公共服務。

從時間上來說，十八屆三中全會對改革有總體布局，若兌現(xiàn)改革承諾，至少在2020年房地產(chǎn)稅的框架應該初步形成，并在全國一些重要的區(qū)域和城市開征。全國全面開征可能還需要一個過程。

事實上，2013年之前是最佳時機，因為住房相對比較短缺，房價一直在上漲，征收房地產(chǎn)稅比較合適?，F(xiàn)在房價已經(jīng)出現(xiàn)新的變化了，特別是三、四線城市，征收房地產(chǎn)稅的最佳時機也許錯過，但是對于一、二線城市來說，房價還在上漲，開征房地產(chǎn)稅仍是最佳時機，對抑制投資也比較有效。

我們一直建議：先在上漲過快的城市開征房地產(chǎn)稅，再向全國推行。初步建立之時，征稅起點可以高一些、稅率低一些，門檻寬一些，像其他國家一樣，通過一段時間將房地產(chǎn)稅制度完整地建立起來。