對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，物業(yè)費(fèi)不是太大的錢(qián)，可這筆錢(qián)怎么交，交得舒心不舒心，卻不是件小事。對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，物業(yè)費(fèi)是生存的根本，這筆錢(qián)怎么收，收多少，能不能收上來(lái)，卻至關(guān)重要，甚至關(guān)系到物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和企業(yè)的生死存亡。

6月1日起，我市“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法（試行）”將正式執(zhí)行（以下簡(jiǎn)稱“新辦法”）。這是我市住建部門(mén)為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，而出臺(tái)的一項(xiàng)規(guī)范制度。那么，“新辦法”都規(guī)定了些什么？它將給我們的生活帶來(lái)什么樣的影響呢？

巨額欠繳催生“新辦法”

三明市閩家物業(yè)服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)雷賢偉長(zhǎng)期從事三明物業(yè)管理服務(wù)。在他看來(lái)，物業(yè)管理是個(gè)“刨食”行業(yè)。不說(shuō)別的，物業(yè)費(fèi)就得挨家挨戶地收，而且收得還很不容易。閩家物業(yè)有不少團(tuán)購(gòu)客戶，近年來(lái)公司不少物業(yè)費(fèi)被欠，其中占大頭的就是這些團(tuán)購(gòu)客戶。雷賢偉說(shuō)，“有的現(xiàn)在追討都很困難，業(yè)主人都找不到了。”

在三明，物業(yè)管理行業(yè)欠繳物業(yè)費(fèi)，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)曾作過(guò)“三明市物業(yè)企業(yè)欠費(fèi)情況調(diào)查”，這次調(diào)查涉及全市有管理項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)53家，總戶數(shù)6.2萬(wàn)多戶。其中2013年、2014年年度欠繳物業(yè)費(fèi)分別為582.7萬(wàn)元、950.9萬(wàn)元，包含欠繳的水電公攤費(fèi)和車(chē)輛停車(chē)費(fèi)，2013年、2014年年度欠費(fèi)總額分別為709.8萬(wàn)元、1517.5萬(wàn)元。

市物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人說(shuō)，這兩年雖然未作過(guò)全面的欠繳調(diào)查，但從企業(yè)反映的情況看，欠繳情況仍然嚴(yán)重，有的物業(yè)公司因被欠而難以維持。

為何物業(yè)費(fèi)欠繳如此嚴(yán)重？有關(guān)專(zhuān)家分析說(shuō)，一方面是業(yè)主的的認(rèn)識(shí)問(wèn)題，不少業(yè)主淡化了與物業(yè)公司的合同關(guān)系，有的業(yè)主甚至轉(zhuǎn)借理由，把一些其它的怨氣，轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司。比如，有的業(yè)主因鄰居家一只狗亂吠，就認(rèn)為物業(yè)公司管理不好而不繳費(fèi)。另一方面，有的物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)水平不夠，服務(wù)不到位，質(zhì)量欠缺，而導(dǎo)致了業(yè)主拖欠服務(wù)費(fèi)。

市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，我市物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2010年制定的，隨著物價(jià)指數(shù)和勞務(wù)成本的上漲，其標(biāo)準(zhǔn)已難以維持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存。這也是催生“新辦法”出臺(tái)的原因之一。

“新辦法”依據(jù)什么出臺(tái)

新的辦法，有哪些值得關(guān)注的地方呢？

這個(gè)實(shí)施辦法，是根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《福建省人民政府關(guān)于印發(fā)福建省定價(jià)目錄的通知》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等規(guī)定制定的。

市物價(jià)局價(jià)格管理科負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，2015年6月27日，省政府印發(fā)了新的《福建省定價(jià)目錄》，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的定價(jià)工作進(jìn)行調(diào)整，將定價(jià)具體工作由物價(jià)部門(mén)劃入住建部門(mén)承擔(dān)。

新的《收費(fèi)辦法》，是市住建局在原市物價(jià)局、市房管局聯(lián)合印發(fā)的《三明市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法》的基礎(chǔ)上，聽(tīng)取各方面意見(jiàn)，對(duì)不適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的條款進(jìn)行修改所形成的，旨在促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展，以期進(jìn)一步建立市場(chǎng)化的定價(jià)機(jī)制。

“新辦法”都規(guī)定了些啥

市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，這個(gè)新的實(shí)施辦法，強(qiáng)調(diào)了業(yè)主與物業(yè)公司的合同關(guān)系，這一點(diǎn)十分明確。以往，在一些小區(qū)，業(yè)主在認(rèn)識(shí)與物業(yè)公司的法律關(guān)系上，有的不夠清晰。業(yè)主與物業(yè)公司是合作關(guān)系，簡(jiǎn)單地說(shuō)，業(yè)主交了錢(qián)，物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)，具體交多少錢(qián)，提供什么服務(wù)，合同上已經(jīng)寫(xiě)明，執(zhí)行過(guò)程中，雙方都有責(zé)任按合同履行。

按照新的收費(fèi)辦法，我市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為五級(jí)，其中最高的一級(jí)多層住宅（無(wú)電梯）為每月每平方米1.1元至1.3元，電梯住宅為每月每平方米1.7元至1.9元。

新辦法將物業(yè)服務(wù)主要內(nèi)容按六個(gè)大項(xiàng)，每大項(xiàng)按不同的小項(xiàng)制定整體框架，再按1至5級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由高到低進(jìn)行細(xì)化。一位小區(qū)業(yè)主說(shuō)，如此將物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容細(xì)化，有助于業(yè)主的精準(zhǔn)認(rèn)知和監(jiān)督。

這六大項(xiàng)包括：基本服務(wù)、共同部位維護(hù)、共同設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共秩序維護(hù)、公共區(qū)域保潔、公共綠色養(yǎng)護(hù)。比如，公共秩序維護(hù)就含固定崗、巡邏崗、消控崗、車(chē)輛管理、消防管理等。公共區(qū)域保潔就有15個(gè)小項(xiàng)，分別是：樓內(nèi)地面和墻面、樓內(nèi)樓梯扶手欄桿窗臺(tái)、樓內(nèi)消防栓指示牌等公共設(shè)施、樓內(nèi)天花板公共燈具、樓內(nèi)門(mén)窗等玻璃、樓內(nèi)天臺(tái)屋頂、樓內(nèi)垃圾收集、樓內(nèi)電梯轎廂、樓外道路地面綠地明溝、樓外公共燈具宣傳欄小品等、樓外垃圾廂（房）、樓外果皮箱垃圾桶、樓外水景、化糞池清理、消毒消殺。

值得注意的是，新辦法明確，物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

“新辦法”還對(duì)業(yè)主足額及時(shí)繳費(fèi)做了進(jìn)一步明確。

專(zhuān)業(yè)規(guī)范方有坦途

中央領(lǐng)域是三明市區(qū)徐碧新城的主導(dǎo)樓盤(pán)之一，海聯(lián)翔物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)這一樓盤(pán)的物業(yè)管理。5月20日，記者來(lái)到中央領(lǐng)域主進(jìn)口處，看到這里的大堂專(zhuān)設(shè)了物業(yè)管理服務(wù)處，設(shè)有多個(gè)窗口，業(yè)主前來(lái)咨詢辦事十分方便。服務(wù)處同時(shí)掛有“物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)公示標(biāo)牌”和“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)目表”、“停車(chē)服務(wù)收費(fèi)價(jià)目表”，業(yè)主一目了然。

該樓盤(pán)2號(hào)樓的簡(jiǎn)姓住戶告訴記者，專(zhuān)業(yè)的管理是住戶對(duì)這里物業(yè)管理的最深印象。比如，他發(fā)現(xiàn)自家陽(yáng)臺(tái)的下水管道堵了，就報(bào)告給物業(yè)公司。物業(yè)公司不僅很快疏通了，而且將小區(qū)內(nèi)全部的相同管道都疏通了一遍，這很讓業(yè)主放心。因?yàn)榉?wù)專(zhuān)業(yè)，服務(wù)質(zhì)量也就上去了，業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)也比較積極。

物業(yè)管理與人們的生活密切相關(guān)，由于業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司只好上訴到法院解決。據(jù)了解，三元區(qū)法院近年來(lái)每年接到物業(yè)管理相關(guān)訴訟就有近千件，其中90%是欠繳物業(yè)費(fèi)的。物業(yè)管理收費(fèi)也讓一些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)操碎了心，市直有關(guān)單位一位干部兼任所在小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)主任，由于新引進(jìn)的物業(yè)公司情況不熟，業(yè)主委員會(huì)只好想方設(shè)法幫助其打開(kāi)工作局面，收取物業(yè)費(fèi)，以盡快地做好小區(qū)物業(yè)管理。

一位市民說(shuō)，現(xiàn)在三明市區(qū)的高樓多起來(lái)了，高層、多幢樓房的小區(qū)，需要專(zhuān)業(yè)規(guī)范的物業(yè)管理。市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，我市新的“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法”的實(shí)施，就是對(duì)三明物業(yè)管理行業(yè)的一項(xiàng)制度規(guī)范，也是推進(jìn)現(xiàn)代城市建設(shè)管理的一項(xiàng)舉措。