順位抵押貸款，俗稱(chēng)“二次抵押”，是指將已做抵押獲得貸款后的房產(chǎn)，其市場(chǎng)價(jià)值大于所抵押債務(wù)的余額部分再次抵押貸款。由于金融機(jī)構(gòu)的顧慮和二次抵押制度的不健全，過(guò)去我市這項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展極少，導(dǎo)致企業(yè)已抵押登記的土地、房產(chǎn)剩余價(jià)值卻沉睡在銀行里面無(wú)法喚醒，難以引入更多金融“活水”。

如何破解企業(yè)融資難的“瓶頸”？寧德市政協(xié)委員們?cè)谇捌趶V泛調(diào)研、與法院等部門(mén)進(jìn)行探討溝通等基礎(chǔ)上，向市政協(xié)三屆四次會(huì)議提交了《推行房產(chǎn)二次抵押登記，緩解小微企業(yè)融資困難》提案，被市政協(xié)主席會(huì)議確定為2015年市政協(xié)主席重點(diǎn)督辦提案。一年多來(lái)，“二次抵押”登記在市政協(xié)委員的持續(xù)跟蹤、反復(fù)協(xié)商下，正扎實(shí)地向前推進(jìn)。

深度調(diào)研 集中攻關(guān)

精準(zhǔn)建言源自于務(wù)實(shí)調(diào)研。

2015年底，市政協(xié)委員一行十余人赴福鼎市、福安市進(jìn)行“房產(chǎn)二次抵押貸款”專(zhuān)題調(diào)研并開(kāi)展座談。

委員們一行調(diào)研了解了我市開(kāi)展“房產(chǎn)二次抵押貸款”的主要做法和存在問(wèn)題，在座談會(huì)上與兩市相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人交流探討了現(xiàn)階段在寧德市全面開(kāi)展“房產(chǎn)二次抵押貸款”的可行性，并進(jìn)一步聽(tīng)取關(guān)于拓展小微企業(yè)融資領(lǐng)域和渠道的相關(guān)意見(jiàn)及建議。

“在現(xiàn)階段‘三期疊加’和經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，企業(yè)資金緊張和融資難、融資貴是當(dāng)前我市實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的實(shí)際難題。”對(duì)此現(xiàn)狀，委員們憂心忡忡。他們表示，在實(shí)地調(diào)研、深入研討后，都覺(jué)得“房產(chǎn)二次抵押貸款”具有可行性，能夠促進(jìn)釋放企業(yè)（居民）有效資產(chǎn)，拓展小微企業(yè)融資領(lǐng)域和渠道，緩解企業(yè)資金緊張的解決思路，為服務(wù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)建言獻(xiàn)策。

“首先是法律無(wú)障礙。”據(jù)介紹，根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十九條、《擔(dān)保法》第三十五條、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第九條規(guī)定，同一房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。上述法律法規(guī)表明：抵押人將已抵押的房產(chǎn)余額二次抵押，是法律賦予抵押人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，任何組織和個(gè)人無(wú)權(quán)剝奪。從法律上講，是否允許抵押人辦理房產(chǎn)余額二次抵押，首先是一個(gè)涉及是否尊重抵押人財(cái)產(chǎn)權(quán)利、是否依法行政嚴(yán)肅的法律問(wèn)題。銀行如果在房產(chǎn)抵押合同中對(duì)二次抵押作出限制性條款約定，或者對(duì)二次抵押設(shè)定前置條件，比如需經(jīng)順位在先的抵押權(quán)人書(shū)面同意方可辦理二次抵押等，都是缺乏法律依據(jù)的霸王條款，實(shí)質(zhì)上剝奪了抵押人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

其次是經(jīng)驗(yàn)可借鑒。無(wú)論是國(guó)內(nèi)、省內(nèi)，還是市內(nèi)，都有成功的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)可以學(xué)習(xí)借鑒。目前，上海、深圳、廣州以及廈門(mén)等許多城市實(shí)施房地產(chǎn)順位抵押登記、開(kāi)展二次抵押貸款已有多年，已經(jīng)形成了成熟的做法。就寧德市范圍看，福安市作為防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)區(qū)域，敢于擔(dān)當(dāng)，勇于探索，主動(dòng)順應(yīng)企業(yè)和群眾需求，于去年8月在全市率先依法開(kāi)展房產(chǎn)二次抵押登記業(yè)務(wù)，抵押權(quán)人主體包括銀行、小額信貸公司、擔(dān)保公司、企業(yè)和個(gè)人，覆蓋面和受益面較大，而且注重風(fēng)險(xiǎn)防控，取得明顯成效，受到企業(yè)、群眾歡迎和省里認(rèn)可。

精準(zhǔn)聚焦 務(wù)實(shí)建言

“二次抵押登記”實(shí)際可操作，然而也有問(wèn)題要解決。在調(diào)研中，委員們發(fā)現(xiàn)順位抵押登記的最大爭(zhēng)議在于房產(chǎn)“二押”登記業(yè)務(wù)中抵押權(quán)順位及是否需要“一押”銀行書(shū)面同意等關(guān)鍵問(wèn)題。

前者，省政府辦公廳專(zhuān)門(mén)對(duì)銀行原存量貸款辦理續(xù)貸、展期等業(yè)務(wù)，如何優(yōu)化土地、房屋抵押權(quán)登記服務(wù)，提出了規(guī)范要求：后順位抵押權(quán)人應(yīng)向順位在先的銀行出具同意保持原抵押權(quán)順位的書(shū)面函件，維護(hù)銀行的抵押優(yōu)先權(quán)。福安市在實(shí)際執(zhí)行中也采用這種務(wù)實(shí)做法，進(jìn)一步確認(rèn)了銀行作為第一順位抵押權(quán)人的優(yōu)先受償?shù)匚徊蛔儯行ЬS護(hù)了銀行債權(quán)，獲得銀行對(duì)開(kāi)展二次抵押貸款工作的支持。

“第二個(gè)要解決的問(wèn)題便是是否需要抵押權(quán)順位在先的銀行書(shū)面同意。”一些地方難以推行房產(chǎn)二次抵押登記的主要癥結(jié)在于：需要先征得抵押權(quán)順位在先銀行的同意。然而，這是銀行單方面設(shè)定的前置條件，沒(méi)有法律依據(jù)，因而并不具備法律效力。從國(guó)內(nèi)其他城市和福安市的成功先例看，抵押人以房產(chǎn)余值再次抵押登記的，采取抵押人書(shū)面告知銀行抵押情況的方式，成功突破這一不合理的限制，二次抵押登記業(yè)務(wù)得以順利開(kāi)展。

為此，經(jīng)過(guò)多次協(xié)商座談會(huì)，民建寧德市委形成了《推行房產(chǎn)二次抵押登記 緩解小微企業(yè)融資困難》的提案，在提案中委員們建議，為順應(yīng)企業(yè)和市場(chǎng)的迫切需求，建議市政府依據(jù)《物權(quán)法》《擔(dān)保法》及有關(guān)法規(guī)規(guī)定，認(rèn)真總結(jié)福安市和其他城市的成功經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)研究出臺(tái)全市全面開(kāi)展房地產(chǎn)二次抵押登記的政策意見(jiàn)，指導(dǎo)、規(guī)范房地產(chǎn)抵押登記管理工作，切實(shí)緩解小微企業(yè)抵押難、融資難問(wèn)題。

具有法定職權(quán)的房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)，要根據(jù)法律授權(quán)開(kāi)展房產(chǎn)順位抵押登記業(yè)務(wù)，為抵押申請(qǐng)人提供各項(xiàng)及時(shí)、簡(jiǎn)便、優(yōu)質(zhì)的登記服務(wù)。要依法支持把銀行、小額信貸公司、融資性擔(dān)保公司、企業(yè)和居民個(gè)人等納入二次抵押權(quán)人主體范圍，有效擴(kuò)大二次抵押貸款覆蓋面。要依法維護(hù)各順位抵押權(quán)人的合法權(quán)益，特別是要認(rèn)真執(zhí)行省政府文件規(guī)定，切實(shí)保證順位在先的銀行為企業(yè)按原存量貸款辦理續(xù)貸后的抵押優(yōu)先權(quán)。順位在先的銀行對(duì)二次抵押?jiǎn)畏矫孀鞒龈鞣N限制性條款約定或設(shè)定前置條件，凡缺乏法律支持的，要依法予以制止和取消，切實(shí)維護(hù)抵押人的合法權(quán)益。

同時(shí)，央行、銀監(jiān)部門(mén)要積極支持開(kāi)展房產(chǎn)二次抵押貸款業(yè)務(wù)，牽頭提出具體實(shí)施意見(jiàn)，從支持企業(yè)提高房產(chǎn)抵押價(jià)值、切實(shí)降低抵押門(mén)檻、刪除不合理限制性條款、簡(jiǎn)化辦理手續(xù)、降低融資成本等方面對(duì)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提出明確要求。為減輕企業(yè)融資成本，房產(chǎn)二次抵押貸款利率一般不高于第一順位貸款利率。并且要加強(qiáng)監(jiān)管，注重防范風(fēng)險(xiǎn)，依法嚴(yán)厲打擊惡意串通、虛假債權(quán)登記等違法行為，維護(hù)正常的金融秩序。

提辦雙方 共促發(fā)展

委員言之殷殷，部門(mén)應(yīng)之切切。政協(xié)委員們對(duì)推行“二次抵押”的真知灼見(jiàn)，得到相關(guān)部門(mén)的積極回應(yīng)。

2015年4月30日，市政協(xié)副主席王代忠主持召開(kāi)提案督辦座談會(huì)，邀請(qǐng)市政府分管副秘書(shū)長(zhǎng)，提案單位民建市委和提案承辦單位市住建、人行、銀監(jiān)、法院、財(cái)政、金融辦負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。會(huì)議聽(tīng)取提案單位關(guān)于提案內(nèi)容介紹和提案承辦單位辦理情況的說(shuō)明，與會(huì)人員針對(duì)房產(chǎn)二押工作中順位抵押和是否需要一押銀行書(shū)面同意等兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商討論，并形成比較一致的意見(jiàn)。

“重點(diǎn)提案有嚴(yán)格的辦理機(jī)制，并在提出人與承辦單位間構(gòu)建嚴(yán)密的聯(lián)系溝通機(jī)制，貫通辦理的全過(guò)程。”市政協(xié)相關(guān)工作人員指出。

2015年6月18日，針對(duì)市住建局《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)順位抵押權(quán)登記管理工作建議（征求意見(jiàn)稿）》中順位抵押程序過(guò)多、門(mén)檻較高等問(wèn)題，市政協(xié)再次召集市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人協(xié)商并提出修改意見(jiàn)。市住建局在吸收提案單位意見(jiàn)基礎(chǔ)上對(duì)文件征求意見(jiàn)稿進(jìn)行了修改完善。

隨后，市住建局出臺(tái)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)順位抵押權(quán)登記有關(guān)事項(xiàng)的通知》；市銀行業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于協(xié)調(diào)開(kāi)展房地產(chǎn)順位抵押權(quán)登記管理工作注意事項(xiàng)的通知》，并組織轄內(nèi)十五家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，明確配合做好“二押”工作的要求。

面對(duì)面的交流，更能傾情、入心。2015年11月13日，市政協(xié)再次到市住建局召開(kāi)提案辦理協(xié)商座談會(huì)；今年3月22日，召集市中級(jí)人民法院、市政府法制辦、市住建局等部門(mén)負(fù)責(zé)人召開(kāi)提案辦理協(xié)商座談會(huì)，對(duì)該提案辦理情況開(kāi)展“回頭看”。會(huì)上對(duì)“二押”工作涉及法律層面的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行反復(fù)協(xié)商，并形成協(xié)商會(huì)議紀(jì)要。市住建局根據(jù)協(xié)商會(huì)議紀(jì)要精神于5月11日重新制定出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步開(kāi)展房地產(chǎn)順位抵押權(quán)登記有關(guān)事項(xiàng)的通知》，截至7月市房管中心（含東僑）已辦理“二押”業(yè)務(wù)11宗，“二次抵押”登記在我市正逐步向前推進(jìn)。