9月的上海，早已告別高溫酷暑，黃浦江面吹來的風(fēng)讓人感受到陣陣涼意。在不少購房者和開發(fā)商看來，與天氣一同轉(zhuǎn)涼的還有上海的樓市。

十一黃金周將至，這股樓市“冷空氣”似乎盤旋不下。上海中原研究院數(shù)據(jù)顯示，今年中秋假期上海新建商品房住宅成交僅3.4萬平方米，同比下降34.6%，是近5年以來成交量最低的一次。與此同時(shí)，二手房價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌。上海樓市真的“涼涼”了嗎？預(yù)期中的“金九銀十”能否實(shí)現(xiàn)？近日，證券時(shí)報(bào)·e公司記者走訪了前灘晶耀名邸二期、森蘭名軒三期等網(wǎng)絡(luò)紅盤，試圖還原當(dāng)下真實(shí)的上海樓市。

十盤同時(shí)段認(rèn)籌

買房不用搶了

9月27日下午，市民夏先生接到了自稱晶耀名邸二期售樓處工作人員打來的電話，通知他十一長假期間去看樣板房。這一消息讓夏先生頗感欣喜，在此之前，前灘的一眾新盤屬于購房者口中“不設(shè)售樓處、不配銷售人員、不看樣板房”的搶手盤。終于能結(jié)束“盲買模式”的夏先生打算利用假期看看樣板房，仔細(xì)考察下新房周邊環(huán)境。不過，從近期新盤認(rèn)籌情況來看，上海樓市的假期或許已提前到來。

時(shí)間回到一周前，夏先生剛完成晶耀名邸二期的認(rèn)籌。9月18日，晶耀名邸二期認(rèn)籌首日，證券時(shí)報(bào)·e公司在現(xiàn)場看到，從認(rèn)籌點(diǎn)門口到大廳有數(shù)名保安值守，大廳里用鐵質(zhì)圍欄分隔不同區(qū)域并拉起紅線，十余名有意向購房者手拿資料或咨詢討論或遞交材料。

“我早上八點(diǎn)鐘就趕到這里，還以為會(huì)大排長龍。”吳女士告訴記者，她是替女兒來看房子的，現(xiàn)在看到認(rèn)籌的人并不多，她心里反而有些猶豫了。

事實(shí)上，兩個(gè)月前，該項(xiàng)目前期房源認(rèn)籌首日就是人山人海。彼時(shí)推出的116套房源，引來了近1600組認(rèn)籌客戶，認(rèn)籌比例近13:1，刷新了上海實(shí)施搖號政策以來的認(rèn)籌紀(jì)錄。

而這一次認(rèn)籌，觀望的情緒似乎更濃了。記者注意到，與前一期項(xiàng)目相比，認(rèn)籌細(xì)則多出了“凍結(jié)資金”這一要求，首套需提供122萬元銀行凍結(jié)證明，其他情況提供405萬元銀行凍結(jié)證明。而銀行凍結(jié)資金還不包含需另行支付的161萬元認(rèn)籌金。也就是說，要認(rèn)籌該項(xiàng)目至少要保證銀行卡上有283萬元流動(dòng)資金。

認(rèn)籌現(xiàn)場，咨詢處聚集了多名意向購房者，他們的問題集中在是否有對口學(xué)區(qū)、得房率和戶型上。

當(dāng)?shù)弥⒉荒鼙ＷC對口九年一貫制的學(xué)校，有購房者表示要先回家商量下再來。“我就是看中有學(xué)區(qū)，定位比較高，才選擇這里的。”劉先生稱自己是外地戶口，繳滿5年社保剛夠買房資格，兒子明年就要上小學(xué)，如果沒有確定學(xué)區(qū)，他打算再看看近期其他盤或者直接買入合適的二手房。

還有購房者被開發(fā)商提醒，不能在同一認(rèn)籌時(shí)間段內(nèi)認(rèn)籌多個(gè)樓盤。這意味著，自該項(xiàng)目認(rèn)籌開始搖號至結(jié)果公布，認(rèn)籌客戶到上海其他樓盤進(jìn)行認(rèn)籌的，因限額查詢過程中審核不予通過的，后果由認(rèn)籌客戶自行承擔(dān)。

記者從多名銷售人員處獲悉，雖然暫無正式官方文件，但坊間已有多個(gè)樓盤默認(rèn)這一認(rèn)籌規(guī)則。同一時(shí)間段內(nèi)只能選擇自己最喜歡的項(xiàng)目參與認(rèn)籌搖號，如果同時(shí)認(rèn)籌了兩個(gè)，那么可能兩個(gè)都無法參加搖號。“所有認(rèn)籌人員的名單會(huì)交給公證處，公證處掌握了認(rèn)籌客戶各個(gè)樓盤的認(rèn)籌情況，如果有重復(fù)認(rèn)籌的情況，你的名字就會(huì)被剔除此次認(rèn)籌名單。”現(xiàn)場工作人員對證券時(shí)報(bào)記者如此解釋。

“聽說同期開的其他盤也有性價(jià)比不錯(cuò)的，反正還有一周的認(rèn)籌時(shí)間，多了解下再做決定來得及。”不得重復(fù)認(rèn)籌讓不少購房者犯了“選擇困難癥”。有購房者表示，自己已經(jīng)搖中了大華碧云天的項(xiàng)目，最后自動(dòng)放棄了，就是為了等今天的認(rèn)籌。據(jù)證券時(shí)報(bào)·e公司記者不完全統(tǒng)計(jì)，除了晶耀名邸二期，9月末至10月初，還有萬科公園大道、玫瑰公館二期、寶華城市之星、招商主城、森蘭名軒三期、八埭頭、高洲府、東原印柒雅、世紀(jì)江灣等9個(gè)樓盤在同時(shí)段認(rèn)籌。

中介到新盤發(fā)傳單

買房送寶馬可折現(xiàn)

近期，和晶耀名邸二期一樣受關(guān)注的新盤還有森蘭名軒三期。此次項(xiàng)目加推11層公寓、6-7層洋房以及疊加別墅，共計(jì)房源194套，準(zhǔn)現(xiàn)房交付，均價(jià)55382萬元/平。聽起來更為心動(dòng)的價(jià)格，以及周邊有小學(xué)學(xué)區(qū)資源，也讓該盤成為了又一個(gè)網(wǎng)紅盤。

9月23日，證券時(shí)報(bào)記者來到位于中外環(huán)的森蘭認(rèn)籌現(xiàn)場，正值中秋假期，認(rèn)籌也不需要排隊(duì)。“因?yàn)檫@塊地是2001年拿的，拿的比較早成本較低，又碰上現(xiàn)在政府限制新房價(jià)格，所以單價(jià)只賣5.5萬元。”一位房產(chǎn)中介告訴記者，這附近的二手房單價(jià)基本都在7萬元以上，新房、二手房價(jià)格倒掛嚴(yán)重。

認(rèn)籌大廳之外，一群身著白襯衫的中介向路過的行人發(fā)著傳單。“知道這邊有認(rèn)籌我們就提前過來了，反正現(xiàn)在也沒有特別的事，不如過來碰碰運(yùn)氣。”其中一名中介表示，現(xiàn)在一個(gè)月能成交兩三套房子就算不錯(cuò)了。

這一較為慘淡的成交情況也反映在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中。上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，8月份，上海二手住宅成交約1.35萬套，環(huán)比下降3.4%，這可能是由于8月上海新盤供給放量，且限價(jià)環(huán)境下部分樓盤性價(jià)比較高，因此部分需求轉(zhuǎn)向一手市場。整體來看，上海二手房成交自2017年初以來一直屬于低位盤整狀態(tài)，目前絕對量已經(jīng)處于近6年低位水平。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前，上海二手房還有比較大的議價(jià)空間，普遍向7%-10%靠攏。郊區(qū)房源普遍有逾5%的議價(jià)空間。而中心區(qū)域總價(jià)千萬以上的掛牌房源，基本要打9折才有吸引客戶看房的可能，如果要達(dá)成成交，則必須進(jìn)一步降價(jià)。

為了促進(jìn)銷售，各大開發(fā)商和銷售也是用盡了打折降價(jià)的招數(shù)。記者了解到，近日，位于上海寶山的招商雍和府項(xiàng)目以購房送寶馬來變相降價(jià)賣房。雍和府項(xiàng)目的一位開發(fā)商向記者介紹，9月份以來開展了買房送寶馬的活動(dòng)，是開發(fā)商聯(lián)系到了寶馬4s店，談了優(yōu)惠的團(tuán)購價(jià)，在購房簽約的當(dāng)天，客戶可以一邊簽購房合同，一邊簽購寶馬的合同。購寶馬的首付款和后期還款均由開發(fā)商承擔(dān)，但客戶拿到的僅是裸車。

該工作人員表示，在售房源包括89平米戶型和聯(lián)排別墅，可享受的優(yōu)惠力度不一樣。據(jù)他介紹，贈(zèng)送的車型為寶馬3系、X1以及1系，具體車型視戶型、樓層等有所差異，最高相當(dāng)于省了40萬元。如果不想選擇送車，可以向開發(fā)商申請購房折扣，別墅的話折現(xiàn)30萬元問題不大。

“現(xiàn)在房企競爭很激烈，市場也不是很好。另外，快到年底了，我們也想帶一波行情起來，把銷售量提升上去。”談及辦送車活動(dòng)的原因，這位工作人員直言道。

盧文曦對記者表示，買房送車的大幅促銷這幾年都沒看到過，這說明前幾年房企的姿態(tài)還是很強(qiáng)勢的，但現(xiàn)在房企也頂不住壓力了，需要回籠資金。盧文曦認(rèn)為，今年房企的壓力會(huì)比較大，9月份的成交情況不理想，那么，前三季度的壓力都集中在10月份和11月份前兩周，再往后辦貸款的時(shí)間可能來不及。“9月份以后房企的日子會(huì)比較難過，10月份往后打折促銷的活動(dòng)也許會(huì)更多。”盧文曦說。

冰火兩重天

老破小學(xué)區(qū)房不愁賣

上海樓市的分化已經(jīng)開始出現(xiàn)，地段、學(xué)區(qū)、醫(yī)療等資源成為購房者考量的最主要因素。按理講，單價(jià)更為便宜的剛需產(chǎn)品應(yīng)該更受購房者喜愛。對于許多置業(yè)家庭而言，只要是在上海買，買在哪里都是比較容易接受的。然而，在所謂的“金九銀十”里，最先遇冷的就是這些剛需盤。

記者查詢東方公證網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，近期成交的許多郊區(qū)項(xiàng)目認(rèn)籌比例低于10%。三湘海尚云邸認(rèn)籌數(shù)5套，房源161套，認(rèn)籌比3%；正榮璟園認(rèn)籌數(shù)5套，房源54套，認(rèn)籌比9%；葛洲壩綠城玉蘭花園認(rèn)籌數(shù)為8套，總計(jì)房源223套，認(rèn)籌比4%。而那些總價(jià)直逼千萬元的優(yōu)質(zhì)地段樓盤更容易躋身網(wǎng)紅盤行列。9月份開盤的萬科翡翠公園，認(rèn)籌數(shù)712套，房源52套，認(rèn)籌率高達(dá)1369%。

在與身邊購房者的交流中，記者發(fā)現(xiàn)，如今的市場改善型住房人群占據(jù)了比較大的比例。此前市場比較好的時(shí)候，只要價(jià)格便宜優(yōu)惠，總能吸引到買家，但在市場不太好的時(shí)候，如果沒有地段、交通等硬性條件支撐，很難得到購房者的青睞。這也就是購置千萬房產(chǎn)的購房者所認(rèn)可的“高性價(jià)比”和“能抗跌”。另外，在限購、限貸的政策背景下，大多數(shù)購房者都更珍惜手中的房票，都希望能買到能力范圍內(nèi)最好的房子，一步到位。

而在地段、交通、商業(yè)等眾多吸引人購買的要素里，學(xué)區(qū)是目前上海最堅(jiān)挺的存在。位于浦東新區(qū)南泉北1019號的明珠小學(xué)A校區(qū)，周邊不乏大大小小的房產(chǎn)中介，學(xué)校的墻壁外隨處可見張貼的二手房廣告。

“雖然整個(gè)市場不太好，但我們的成交量一直保持在一個(gè)月二三十套，價(jià)格也保持穩(wěn)定，基本上沒有受到?jīng)_擊。”一位中介向記者介紹，由于是學(xué)區(qū)房，即便是有30年歷史的老破小房也每天都有人來咨詢，而其中30平米總價(jià)450萬元左右的房型最受歡迎，多數(shù)家長選擇這個(gè)戶型只為孩子能掛戶口上學(xué)。

同樣位于陸家嘴地段的次新房世茂濱江花園便沒有這樣的好運(yùn)。世茂濱江花園毗鄰陸家嘴核心商圈，臨近延安東路等多條隧道，與地鐵線也相近，價(jià)格7.5萬-10萬元/平方米不等。但據(jù)附近銷售人員介紹，小區(qū)對口的小學(xué)不是重點(diǎn)學(xué)校，現(xiàn)在每月能成交一兩套。記者在樓盤介紹書上看到，小區(qū)內(nèi)一套850萬元的三房在一周內(nèi)降價(jià)60萬元后成交。“我們也會(huì)給業(yè)主發(fā)信息，歡迎他們主動(dòng)降價(jià)出售，甚至承擔(dān)一部分稅費(fèi)，二手房庫存積壓厲害，早點(diǎn)降價(jià)也好早點(diǎn)成交。”銷售人員表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，從當(dāng)前上海新房的交易來說，其實(shí)說明市場的觀望情緒增加了。當(dāng)然應(yīng)該看到，近期新房的供應(yīng)規(guī)模較大，購房者可選擇的余地增加。部分購房者因?yàn)槎址繘]有拋售掉，所以客觀上也影響了此類新房的交易。

從此類二手房的數(shù)據(jù)看，下跌或者說降溫，也說明市場在積極做調(diào)整。實(shí)際上當(dāng)前二手房市場確實(shí)面臨了很多壓力，至少房東強(qiáng)勢定價(jià)的心態(tài)是減弱了，這都會(huì)影響市場的產(chǎn)品交易和后續(xù)定價(jià)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前的上海樓市，潛在需求還是很大，所以本身也沒有太多的市場風(fēng)險(xiǎn)。對于此類市場交易來說，購房者并非真的看空，但是首付比例過高，確實(shí)入市的壓力比較大。未來購房者若是有機(jī)會(huì)，建議入市，因?yàn)楫?dāng)前價(jià)格還是相對抑制的。（記者 梅雙）